Incidencia del deslinde (Ley 108-05) en los préstamos hipotecarios en la cooperativa San José (página 2)

El deslinde está comprendido por los
artículos 130 y siguientes, en su párrafo 1, de la
ley 108-05 de registro inmobiliario y 157 y 164 del Reglamento
General de Mensuras Catastrales, derogado por los
artículos 10, 11 y 12 de la Resolución
355-2009.

Consiste en una operación semejante a la
subdivisón, pero se diferencia de ésta en el
sentido de que para el deslinde el fraccionamiento es parcial,
mientras que para la subdivisión es total, siendo
necesario destacar que el legislador del 1920 sólo
incluyó la subdivisión, propio del Sistema
Torrens.

Esto trajo consigo que algunos copropietarios se
veían en la obligación de individualizar sus
porciones de los demás copropietarios y tenían que
someter la subdivisión y como en ésta el
fraccionamiento es total, representaba dificultades
económicas para el copropietario que quería
individualizar su porción; lo que obligó al
legislador dominicano a incorporar el deslinde dentro de las
formas a la Ley de Registro de Tierras, es decir, este
procedimiento es una creación del derecho dominicano en
materia catastral.

El Reglamento General de Mensuras Catastrales en su
artículo 163 (ya derogado) define el deslinde como el acto
de levantamiento realizado para constituir el estado parcelario
de una parte determinada de un terreno registrado y sustentado en
una constancia anotada, a fin de que su titular pueda separar su
propiedad del resto de la parcela originaria, pero en la
actualidad es el Art. 1 de la Ley 108-05. Existen excepciones que
impiden la realización del deslinde, y son las siguientes:
no procede el deslinde cuando la constancia anotada sustente un
derecho de propiedad sobre una unidad de condominio; toda vez que
los derechos consagrados en una constancia anotada relativo a una
unidad de condominio, constituyen un verdadero y único
Certificado de Titulo.

Para Santana Polanco (2008, p. 521), la finalidad del
deslinde es poner el estado de copropiedad o comunidad de
derechos reales inmobiliarios determinados y registrados
individualmente en la oficina del Registro de Títulos
correspondiente, cumpliéndose así con uno de los
principios fundamentales del sistema Torrens de Registro de la
propiedad territorial, que nos permite distinguir mediante
documentos técnicos una propiedad unitaria catastral rural
o urbana situada en cualquier punto geográfico de nuestro
territorio. 

2.2.2.1 Clasificación de las parcelas a los
fines de un deslinde

Conforme con el artículo 160 del Reglamento
General de Mensuras Catastrales, para los fines de deslinde, las
parcelas con constancias anotadas se clasifican en parcelas
sencillas y parcelas complejas.

Las sencillas, según Santana Polanco, V. (2008,
p. 523), son aquellas parcelas con superficie menor a veinte mil
metros cuadrados sobre las que existen diez o menos constancias
anotadas, sin deslindar y las complejas son todas las parcelas de
más de veinte mil metros cuadrados de superficie, y las
parcelas con superficie menor a veinte mil metros sobre las que
existen más de 10 constancias anotadas sin
deslindar.

Para cualquiera de los casos anteriores, el deslinde
debe realizarse de manera completa y en un único acto, no
pudiendo quedar restos sin deslindar; de ahí que no se
registrarán restos de superficies remanentes de una
constancia anotada sometida a un proceso de deslinde.

2.2.3 Tribunal de Tierras de Jurisdicción
Original de Santiago.

El contexto de estudio corresponde al Tribunal de
Tierras de Jurisdicción Original de Santiago, Sala 1. Los
tribunales de jurisdicción original son tribunales
unipersonales que conocen en primer grado, el saneamiento,
lítis sobre derechos registrados y actuaciones
administrativas dentro de la jurisdicción a la que
corresponden. Se encuentran adscritos a un Tribunal Superior de
Tierras.

Según el Reglamento de los Tribunales de Tierras
contemplado en la Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario,
establece que su órgano de aplicación está
constituido por los Tribunales Superiores de Tierras y de
Jurisdicción Original de la Jurisdicción
Inmobiliaria.[3]

Establece el artículo 4 de dicho reglamento que
los Tribunales Superiores de Tierras son instituciones judiciales
que se encuentran divididos en cinco (5) departamentos, y tienen
bajo su jurisdicción territorial a los demás jueces
de las instancias que conforman su departamento. Cada Tribunal
Superior de Tierras estará encabezado por un
Presidente.

Según el artículo 6 del Reglamento, los
jueces que integran los Tribunales Superiores de Tierras son
designados por la Suprema Corte de Justicia, de acuerdo con los
requerimientos establecidos para los jueces de las Cortes de
Apelación en la Constitución de la
República, la Ley de Organización Judicial, la Ley
de Carrera Judicial y su Reglamento.

2.2.3.1 Competencia del Tribunal de Tierras de
Jurisdicción Original de Santiago.

En cuanto a la competencia, que reza en el
artículo 8 del Reglamento, los Tribunales Superiores de
Tierras conoce en segunda instancia de todas las apelaciones que
se interpongan contra las decisiones emanadas de los Tribunales
de Tierra de Jurisdicción Original bajo su
jurisdicción territorial, así como de los recursos
jurisdiccionales o jerárquicos contra actuaciones
administrativas, de los recursos en revisión por error
material contra los actos generados por ellos y de los recursos
en revisión por causa de fraude.

Las atribuciones del Presidente del Tribunal de Tierras
quedan expresadas en el artículo 9 del Reglamento de la
Ley 108-05 de Registro Inmobiliario y entre ellas se citan las
siguientes: [4]

-Dirigir la operación
jurídico-administrativa del Tribunal Superior de Tierras y
supervisar los Tribunales de Tierras de Jurisdicción
Original que le correspondan.

-Supervisar la Secretaría General del Despacho
Judicial que preside.

-Designar los sustitutos temporales de jueces del
Tribunal Superior de Tierras y de los Tribunales de Tierras de
Jurisdicción Original, cuando así
corresponda.

-Recomendar al Pleno de la Suprema Corte de Justicia la
designación del Juez Coordinador, responsable de la
dirección de la Secretaría Común cuando se
trate de localidades en las que exista más de una sala de
un Tribunal de Jurisdicción Original.

-Colaborar con la Dirección General de la Carrera
Judicial en la evaluación de los jueces que correspondan a
su jurisdicción territorial, de conformidad con lo
establecido por la Ley de Carrera Judicial y su
Reglamento.

-Conceder licencias a los Jueces del Tribunal de Tierras
de Jurisdicción Original que no excedan de siete (7)
días, por las causas establecidas en la Ley de Carrera
Judicial.

2.2.3.2 Competencias de los Tribunales de
Jurisdicción Inmobiliaria de Santiago.

Los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria,
en el grado de Jurisdicción que corresponda, tienen
competencia exclusiva para conocer de todo lo relativo a Derechos
Inmobiliarios y su registro en la República Dominicana,
desde que se solicita la autorización para la mensura a
fines de saneamiento y de manera indefinida si el terreno es
registrado.

-La competencia se inicia con la solicitud de la
autorización para la mensura, en este sentido, el articulo
#25, señala: se establece que desde el momento que se fije
la fecha para la mensura catastral, todas las cuestiones
relacionadas con el titulo o posesión de cualquier terreno
comprendido en el área abarcada por la autorización
para la mensura, son de la competencia exclusiva de la
Jurisdicción Inmobiliaria.

2.2.3.2.1 Competencia Territorial de los Tribunales
de Jurisdicción Inmobiliaria de Santiago.

La competencia territorial de los Tribunales se
determina por la ubicación física del
inmueble.

El territorio nacional estará dividido en por lo
menos cinco Tribunales superiores de Tierras y los que ponga en
funcionamiento la Suprema Corte de Justicia.

El articulo #115 de la Ley de Registro Inmobiliario
establece que se crean los Tribunales Superiores de Tierras del
Departamento Central Norte, Sur y Este, especificando el articulo
#5 del Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras
Original de la Jurisdicción Inmobiliaria, cuales son las
provincias que territorialmente comprende cada
tribunal.

En cuanto a los Tribunales de Jurisdicción
Original, estos tendrán competencia dentro del Distrito
Judicial que le corresponda y estarán dentro de la
Jurisdicción de un Tribunal Superior de Tierras. Por otro
lado, el articulo #23 del Reglamento de los Tribunales Superiores
de Tierras establece la competencia territorial de los Tribunales
de Jurisdicción Original existentes en el Territorio
Nacional.

Los Tribunales de Jurisdicción Original gozan de
plenitud de Jurisdicción dentro del Distrito Judicial al
que pertenecen.

2.2.3.2.2 Apoderamiento de los Tribunales de la
Jurisdicción Inmobiliaria.

El apoderamiento tiene lugar depositando una instancia
directamente por la parte interesada en la Secretaria de los
Despachos Judiciales o Secretaría de los Tribunales de la
Jurisdicción Inmobiliaria.

De acuerdo al tercer párrafo del artículo
#18, este establece que el apoderamiento del Tribunal se hace por
intermedio de la Secretaria de los Tribunales de la
Jurisdicción Inmobiliaria, que es la responsable de
recibir los apoderamientos, registrarlos, dar constancia de acuse
de recibo y realizar el sorteo de los expedientes cuando existan
más de un Tribunal de Jurisdicción Original dentro
del asiento territorial.

El apoderamiento es por intermedio de la
Dirección Regional de Mensuras Catastrales en el caso de
Saneamiento por disposición del Artículo #25 de la
Ley de Registro Inmobiliario y en caso de deslinde por
disposición del artículo #170 del Reglamento de
Mensuras Catastrales.

Aprobado el deslinde, la Dirección Regional de
Mensuras Catastrales remite al Tribunal de Jurisdicción
Original territorialmente competente para que inicie el Proceso
Judicial los planos aprobados, copia del Acta de Hitos y Mensura
donde conste la conformidad de los Titulares de Constancias
anotadas, la carta de conformidad, una copia
certificada del plano general y copia certificada
del informe técnico.

2.2.3.3 Competencia del Tribunal de Tierras de
Jurisdicción Original para el conocimiento del proceso de
deslinde.

El deslinde es un proceso que conoce el Tribunal de
Jurisdicción Original territorialmente competente de
manera contradictoria. Esta contradictoriedad del deslinde
está contemplada en el párrafo 1 del
artículo 130 de la Ley de Registro
Inmobiliario.

La Suprema Corte de Justicia mediante la
Resolución No.355-2009, dictó el Reglamento para la
Regularización Parcelaria y el Deslinde. Esta
resolución vino a modificar en cierta medida lo que es el
deslinde, ya que como hemos expresado con anterioridad el
deslinde era netamente contradictorio, pero ahora con esta nueva
resolución, se puede realizar el deslinde de manera
administrativa, cumpliendo con ciertos requisitos
previos.

2.2.3.3.1 Procedimiento de deslinde ante el Tribunal
de Tierras de Jurisdicción Original

Opina Monción, S. E. (2010, pp. 543-544), la
persona que quiera individualizar (deslindar) su propiedad a
través de la regularización parcelaria tiene que
hacer que todos los co-propietarios de la parcela, aquellos que
tienen constancias anotadas, le firmen un acto auténtico
de no objeción, donde por el mismo dicen que no se oponen
a que se individualice su porción de terreno,
además debe anexársele a este acto las
certificaciones de propiedad que emite el Registrador de
Títulos, donde se establece que los que aparecen firmando
en acto de no objeción realmente son co-propietarios en la
parcela en cuestión.[5]

El copropietario del terreno realiza un contrato con el
agrimensor que vaya a realizar los trabajos de deslinde, en dicho
contrato el agrimensor se compromete a que una vez obtenga la
autorización por ante la Dirección Regional de
Mensuras Catastrales territorialmente competente para que realice
los trabajos, presentara en un termino de sesenta días
dichos trabajos por ante este organismo técnico para los
fines de su aprobación y designación del Tribunal
de Tierras de Jurisdicción Original territorialmente
competente para que éste conozca la parte legal de su
aprobación de manera contradictoria.

Por su parte el copropietario se compromete a pagar al
agrimensor por sus servicios, ya sea en naturaleza o en una suma
determinada la cual habrá quedado acordado en el contrato
que las partes han suscrito; el copropietario entregara al
agrimensor la constancia anotada del certificado de titulo donde
ampara sus derechos de propiedad dentro del ámbito de la
parcela a deslindar. 

El contrato suscrito entre el copropietario y el
agrimensor será depositado por ante la Dirección
Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente, a
los fines de solicitarle la autorización para iniciar los
trabajos de deslinde, así como la designación del
Juez o Tribunal de Jurisdicción Original del Departamento
donde esté ubicado el inmueble, en virtud de los dispuesto
por el artículo 10 de la Ley de Registro
Inmobiliario.

Dicha instancia-contrato que así se llama,
deberá ir acompañada de la constancia anotada del
certificado de título, así como de un croquis
ilustrativo de la porción a deslindar.

El agrimensor contratado realiza el trabajo de campo,
que consiste en la ejecución en el terreno, previo a su
comienzo, deberá notificarle a todos y cada uno de los
copropietarios o colindantes de la porción a deslindar
dentro de los plazos razonables para garantizar el derecho de
defensa, a fin de que tengan la oportunidad de formular en el
mismo terreno y en el momento de los trabajos de campo sus
observaciones y reclamos.

El trabajo de gabinete lo realiza el agrimensor en su
oficina de los trabajos de campos y consiste en computar y
preparar el plano correspondiente de los trabajos de mensura ya
realizados, así como el informe de todo lo acontecido
durante el trabajo de campo. Todos estos documentos
deberán ser depositados en la Dirección Regional de
Mensuras Catastrales.

La Dirección Regional de Mensuras Catastrales
tiene como función además de la
designación  que realiza de indicar cuál es el
número de parcela que le corresponde a la parcela que
surge como consecuencia del deslinde. Durante el proceso de
aprobación de estos trabajos de mensuras, dicha
Dirección Regional aprueba el aspecto técnico de
los trabajos, sin invadir la parte legal o reglamentaria, que es
atribución del Tribunal de Jurisdicción Original
territorialmente competente, el cual es designado por la
Dirección Regional de Mensuras Catastrales, tal y como lo
consagra el artículo 51 de su Reglamento. 

En palabras de Santana Polanco (2008, p. 521-522), dado
lo claro y preciso del párrafo 1 del artículo 130
de la ley de Registro Inmobiliario, el cual dispone que para los
fines de aplicación de dicha ley, se considera deslinde al
procedimiento contradictorio que conoce el Tribunal de
Jurisdicción Original territorialmente competente,
cualquier adjudicatario de derechos determinados sobre un
inmueble registrado en comunidad.

Podrá iniciar por ante la Jurisdicción
Inmobiliaria el deslinde de la porción que le corresponde,
en cuyo caso deberá contratar los servicios de un
agrimensor para que este inicie el proceso de
individualización de la porción que le
corresponde.[6]

El deslinde, como figura jurídica, técnica
y transitoria por ante la jurisdicción inmobiliaria es un
proceso contradictorio que necesariamente debe conocer el
Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente
competente, el cual tiene las tres etapas que constituyen el
procedimiento del saneamiento inmobiliario, que son:
técnica, judicial y registral. (Art. 11, Resolución
355-09).

La etapa técnica es donde a través de un
acto de levantamiento parcelario se individualiza, ubica y
determina el terreno sobre el que se consolidará el
derecho de propiedad, la misma termina o finaliza con la
aprobación técnica de las operaciones por la
Dirección Regional de Mensuras Catastrales
territorialmente competente.

La etapa judicial es aquella que se realiza mediante un
proceso judicial se dan las garantías necesarias para que
todos los titulares de derechos dentro de la misma parcela puedan
hacer los reclamos que consideren pertinentes respecto del
deslinde en general y la ubicación dada al terreno en
particular. Dicha etapa finaliza con la sentencia de
aprobación del deslinde.

Es necesario destacar que por el hecho de que el
deslinde como operación de mensura sea conocido por ante
el Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente
competente de forma contradictoria, no implica que el mismo sea
litigioso, sino que se conoce en audiencia pública. La
etapa registral, cuyo proceso permite el registro de los derechos
que recaen sobre el inmueble, sea acreditada la existencia del
derecho y de la parcela. Esta etapa finaliza con la
expedición del certificado de título y la
habilitación del registro complementario.

2.2.3.4 Los deslindes elaborados a nivel
administrativo o de gabinete.

El trabajo de gabinete es el que hace el agrimensor en
su oficina concerniente a los trabajos de campo y consiste en
computar y preparar el plano correspondiente de los trabajos de
mensura ya realizados, así como el informe de todo lo
acontecido durante el trabajo de campo; es decir, si hubo alguna
queja de algún co-dueño o colindante, las
aprobaciones o conformidad de los colindantes, y la
aceptación del propietario del terreno deslindado de que
está conforme con los resultados obtenidos, todos estos
documentos serán depositados por el agrimensor en la
Dirección Regional de Mensuras Catastrales.

El agrimensor realiza un informe general de todo lo
ocurrido durante los trabajos de campo, de conformidad con el
artículo 163 del Reglamento General de Mensuras
Catastrales, el cual establece que los deslindes se documentan
con las siguientes especificaciones y agregados:

a) Acta de hitos y mensura,

b) Carta de conformidad de los solicitantes,

c) Plano general con las especificaciones indicadas en
dicha disposición.

Tales como si es una parcela compleja, su
vinculación con la parcela originaria, así como
también se graficaron las vías de
comunicación existentes ubicadas en base a la
cartografía y los planos aprobados; o si es sobre una
parcela sencilla donde también se deben cumplir con otros
requisitos indicados en el referido reglamento

También:

d) Informe técnico,

e) Coordenada de cada parcela deslindada y,

f) Plano individual por parcela.

Durante años a las personas que tenían una
Constancia Anotada de su propiedad se les permitió
realizar operaciones comerciales o bancarias con las
mismas.

Sin embargo, a partir de la Ley 108-05 y sus Reglamentos
de Registro Inmobiliario, dichos documentos deben ser
individualizados en un Proceso de Saneamiento para obtener un
título definitivo que identificará la propiedad de
cualquier otra.

• Causas que originan la nulidad del
  deslinde

-Cuando un deslinde se efectúa de forma
administrativa, mediante una resolución dictada por el
Tribunal Superior de Tierras, conforme a cómo eran
aprobados antiguamente con la Ley de Registro de Tierras No.
15-42, la cual fue derogada por la Ley de Registro Inmobiliario y
la misma afecta algún copropietario o colindante que no
dio su conformidad para que se aprobaran los trabajos,
éste podrá demandar la nulidad del deslinde,
planteando para ello una lítis sobre derechos
registrados.

-En virtud de que las resoluciones administrativas
dictadas por el Tribunal Superior de Tierras no tienen o no
adquieren la autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada,
puesto que no resuelven una lítis entre partes, y como
consecuencia de ese carácter, el tribunal puede
válidamente volver sobre lo que ha decidido por una
resolución que en el fondo lo que envolvería es una
litis sobre derechos registrados.

-En esa lítis sobre derechos registrados, afirma
Santana Polanco (2008, pág. 538), de cuya naturaleza
jurídica es finalidad la demanda en persecución de
nulidad de deslinde practicado de forma irregular, el Tribunal de
Jurisdicción Original territorialmente competente puede
tomar todas las medidas relativas a la instrucción de la
causa, ya sean de oficio o a pedimento de parte, que puedan o no
prejuzgar el fondo de la lítis, tal y como lo disponen los
artículos 32 y 33 de la Ley de Registro
Inmobiliario.

-En ese sentido, la Suprema Corte de Justicia ha emitido
su opinión, la cual es compartida por los sustentantes de
esta tesis, y expresa que los jueces de fondo, para establecer la
ubicación de la porción de terreno perteneciente al
recurrente, les bastaba con comprobar si en el acto de venta
otorgado en su favor se hacían contar los linderos de la
misma para su localización y por tanto si dicha
porción de terreno estaba comprendida o no dentro del
ámbito de la parcela ocupada por la recurrida (Cas. 15 del
mes de septiembre del año 1999, B. J. No. 1066, p.
756).

Se entiende de esta demanda en nulidad o
revocación de la resolución que aprobó los
trabajos de deslinde hechos de forma irregular, el copropietario
o colindante de la parcela deslindada deberá sustentar su
demanda bajo los alegatos de que sufrió perjuicio con los
referidos trabajos de deslinde practicados por el agrimensor
contratista.

Es decir, si el trabajo de mensura lo afecta o abarca o
comprende parte de su terreno, o fue realizado sin tomar en
cuenta las mejoras del copropietario, al que no le dieron la
oportunidad de estar presente a la hora de la realización
de los trabajos de campo practicados por el
agrimensor.

Toda vez que la falta de interés por ante los
Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, no se
manifiesta cuando el demandante no ha podido establecer con
claridad meridiana, el agravio o perjuicio sufrido en el uso de
un derecho jurídicamente protegido, cuyo interés
debe ser actual y no eventual.

En cambio, si esta persona sólo es capaz de
probar que sus derechos fueron lesionados necesariamente se
ordenará la cancelación de la resolución
administrativa, y por tanto, se ordenará la
cancelación del certificado de título que se obtuvo
como consecuencia de la aprobación.

Se ordenará la expedición o
restitución de la constancia anotada del propietario del
deslinde anulado y se comunicará al Director Regional de
Mensuras Catastrales que la parcela que resultó como
consecuencia del deslinde irregularmente practicado puede ser
designada a otro copropietario que la solicite o a la persona que
ha practicado el deslinde para que éste lo introduzca
nuevamente.

Es necesario, destacar que el juez designado
deberá tomar todas las medidas que entienda de lugar a los
fines de instruir el referido expediente tendiente a revocar el
derecho ya designado a esa persona que obtuvo de forma irregular
la aprobación del deslinde.

Otra problemática que causa la nulidad del
deslinde consiste en los conflictos que surgen cuando estos son
practicados sobre deslindes o superposición de
planos.

En ese sentido, la doctrina manifiesta que cuando una
persona realiza un deslinde sobre otro ya aprobado desde el punto
de vista técnico por parte de la Dirección Regional
de Mensuras Catastrales, y la aprobación legal relativa al
cumplimiento de los requisitos exigidos por la Ley de Registro
Inmobiliario y el Reglamento General de Mensuras Catastrales, se
origina un conflicto de un deslinde sobre otro deslinde o
superposición de planos.

Los tribunales de Jurisdicción Inmobiliaria no
deben tener en cuenta cuál deslinde se realizó
primero para los fines de anulación, sino la
ocupación que tengan en el terreno los co-propietarios,
que es la obligación principal del agrimensor contratista
de respetar al momento de realizar los trabajos de
campo.

Se da, por otro lado, la problemática del tercero
adquiriente de buena fe y a título oneroso frente a un
deslinde irregularmente aprobado por los tribunales de la
Jurisdicción Inmobiliaria.

En ese sentido, una vez concluido el proceso de
saneamiento inmobiliario y agotado el plazo de un año a
partir de la expedición del certificado de título,
para la interposición del recurso de revisión por
causa de fraude, previsto en el párrafo 1 del
artículo 86 de la ley de registro inmobiliario.

Los terceros adquirientes a título oneroso y de
buena fe, son protegidos por la ley, y sus derechos no pueden ser
eviccionados, ya que los mismos cuenta con la garantía del
Estado dominicano, hasta que no se pruebe la mala fe, en virtud
del artículo 2,268 del Código Civil Dominicano, el
cual dispone que se presume siempre la buena fe y corresponde la
prueba aquel que alega lo contrario.

Los autores de esta tesis validan todo lo expresado
anteriormente, pero bajo el criterio de que se debe considerar
que siempre que un tercero adquiera de un certificado de
título que sea legítimo y no sea el resultado de un
fraude para despojar al verdadero propietario del
inmueble.

Ya que la naturaleza de la ley de registro inmobiliario
es de una ley de garantía y no de despojo de derechos, y
en ese sentido, la Suprema Corte de Justicia sostiene que quien
adquiere algo de una persona que nada tenía, por no haber
adquirido, a su vez, legalmente, no puede pretender que su
alegada adquisición existía válidamente
(Cas. 20 de diciembre de 1940, B. J. 365, p. 756).

El criterio jurisprudencial anterior se apega a lo
dispuesto por el artículo 1599 del Código Civil
Dominicano: "La venta de la cosa de otro, es nula; puede dar
lugar a daños y perjuicios, cuando el comprador ignora que
fuese de otro".

De ahí que si un tercero adquiere de buena fe y a
título oneroso un inmueble el cual fue deslindado
ilegalmente o irregularmente, dicha adquisición no puede
ser protegida por la ley.

2.2.3.5.1 Principales errores técnicos que
ocasionan nulidad en los procesos de deslinde.

Los terrenos están ubicados en grandes parcelas
que a la vez son divididas en partes cuando se producen ventas o
transferencias de porciones de esos terrenos.

Para que ese proceso se desarrolle de manera efectiva es
preciso hacer los deslindes correspondientes, conocer la
ubicación exacta de las propiedades deslindadas y luego
dotarlas de títulos de propiedad debidamente
depurados.

Sin embargo, durante años en República
Dominicana hubo un descuido en cuanto a los procesos de deslinde
y se utilizaba con más frecuencia la "carta constancia" o
"constancia anotada", una figura jurídica a través
de la cual se expedían títulos de propiedades que
no estaban correctamente determinados (delimitadas en cuanto a
extensión, pero no en su ubicación).

Esta era una práctica rutinaria en la que el
sistema perdía el control de los inmuebles, ya que no se
tenía un registro adecuado de las porciones del terreno.
Para principios de la década de los 70 más de la
mitad de las transacciones inmobiliarias se sustentaban en
constancias anotadas, trayendo como consecuencia la
expedición de más cartas constancia que
certificados de títulos.

El control y reducción de las constancias
anotadas y la determinación de los derechos que contienen,
mediante procedimientos que incluyan la debida garantía y
la seguridad jurídica, es uno de los grandes
desafíos del proceso de reforma de la jurisdicción
inmobiliaria que se inició con la Ley de Registro
Inmobiliario 108-05 y que actualmente muestra avances.

Desde octubre de 2008 a marzo de este año el
promedio mensual de deslindes fue 233, mientras que de abril a
julio del año en curso, el promedio fue de 479 deslindes
por mes, lo cual implica un aumento de 100%.

Para agilizar el proceso, la Suprema Corte de Justicia
(SCJ), amparada en la Ley 108.05, que prohíbe la
emisión de constancias anotadas, ha dictado las
disposiciones siguientes: Reglamento para el Control y
Reducción de Constancias Anotadas, que prohibió
todo tipo de transacciones sobre inmuebles cuyos títulos
de propiedades reposaran en constancias anotadas.

Y el Reglamento para la Regularización Parcelaria
y de Deslinde, que permite que los titulares de constancias
anotadas puedan determinar sus porciones y obtener sus
correspondientes certificados de títulos. También
se ha logrado reducir de dos años a 6 ú 8 meses el
procedimiento de regularización parcelaria, que aplica en
los casos que hay acuerdo entre los titulares de constancias
anotadas dentro de una parcela.

En palabras de Luperón Vásquez (2006), el
sistema de información cartográfica y parcelaria es
un proceso informático que almacena información
geoespacial de todo el territorio dominicano. Contiene una base
de datos con diferentes productos cartográficos para
controlar y registrar los planos que describen cada
inmueble.

Esta estructura opera desde marzo de 2005, contiene
imágenes satelitales de alta resolución (manzanas,
calles, carreteras, ríos, áreas verdes, provincias,
parcelas) de hasta un metro en las 34 poblaciones más
importantes del país.

Actualmente, el 9.2% del territorio nacional está
registrado en el sistema de información
cartográfica y parcelaria. El sistema fortalece la
seguridad jurídica, ya que al registrar los planes que
delimitan cada inmueble, se previenen los problemas de
superposiciones de parcelas o de inscripciones sobre inmuebles de
dominio público del Estado.

De acuerdo con las memorias de la Jurisdicción
Inmobiliaria, en los últimos 10 años el Programa de
Modernización de Jurisdicción de Tierras (PMJT)
desarrolló una agenda de cambios que impactaron todos los
componentes del sistema.

La reforma fue liderada por la Suprema Corte de Justicia
con el apoyo del Banco Interamericano de Desarrollo (BID), el
Gobierno dominicano y el Congreso Nacional. La inversión
total fue de cuarenta millones de dólares
(US$40,000,000).

Lo primero fue la creación de un nuevo marco
legal con la aprobación de la Ley 108-05 que fortalecer la
seguridad jurídica, agiliza los procesos y mejora el clima
de inversiones.

También están los reglamentos de Mensuras
Catastrales, de los Tribunales de Tierra, de Registro de
Títulos y de Gestión y Estructura
Organizacional.

Luego se estableció una moderna plataforma
tecnológica con sistemas de información y bases de
datos que permite el acceso electrónico a millones de
documentos digitalizados, un sistema de gestión documental
y de archivos, otro sistema cartográfico y parcelario, el
de gestión y automatización registral y el de
seguimiento de expedientes de tierra.

La tercera fase fue la adecuación de la
infraestructura, el mobiliario y los equipos. En este proceso se
construyeron y remodelaron las oficinas de la Jurisdicción
Inmobiliaria en Santo Domingo, Santiago, La Vega, San Francisco
de Macorís, San Cristóbal, Puerto Plata,
Higüey y San Pedro de Macorís.

La cuarta parte del proceso fue la capacitación
de los recursos humanos, en donde 591 agrimensores fueron
capacitados en Geomática, 94 jueces y funcionarios
especializados en el nuevo marco normativo, 94 jueces,
funcionarios y empleados recibieron capacitación en
Derecho Registral, 289 servidores del sistema recibieron
entrenamiento sobre Ofimática y 436 se especializaron en
Gestión del Cambio.

Subero Isa, J. (2006), ha manifestado que la reforma de
la jurisdicción de tierras es en donde más avances
y logros se han alcanzado dentro de todo el sistema judicial del
país. Sin embargo, el magistrado reconoce que el Poder
Judicial ha fallado en la divulgación de lo que se ha
producido en esa área.

El cambio ha sido extraordinario, pues de un proceso en
que la gente iba a hacer turnos para manosear un paquete de
títulos de propiedad y verificar la existencia o no de
alguno, ahora se procede de  manera digitalizada, con la
introducción de alguna referencia del documento y de
inmediato aparece una copia fiel escaneada en la pantalla del
computador en el centro de consultas.

Se entiende que estos avances y facilidades son poco
conocidos por la población dominicana, lo que
todavía trae como consecuencia la aparición de
errores técnicos en los procesos de deslinde.

2.2.4 Direcciones Regionales de Mensuras
Catastrales.

Son órganos subordinados a la Dirección
Nacional de Mensuras Catastrales, que cumplen con la
función de controlar los trabajos técnicos
(mensuras, modificaciones parcelarias, deslindes, división
para la constitución de condominios, etc.), aprobando,
rechazando u observando los mismos. De igual modo, se encargan de
otorgar la designación catastral de las parcelas, dando
con ello cumplimiento al principio de especialidad del Sistema
Torrens, en relación al objeto.

Según el Reglamento de los Tribunales Superiores
de Tierras y de Jurisdicción Original de la
Jurisdicción Inmobiliaria (2007) [7]en la
actualidad existen tres Direcciones Regionales de Mensuras
Catastrales:

1. Dirección Regional de Mensuras Catastrales del
Departamento Central, con sede en el Distrito Nacional, y
competencia sobre el Distrito Nacional y las de Santo Domingo,
Monte Plata, San Cristóbal, El Seybo, Hato Mayor, San
Pedro de Macorís, La Romana, La Altagracia, Peravia, Azua,
San Juan de la Maguana, Barahona, Bahoruco, Independencia, San
José de Ocoa, Pedernales y Elías
Piña.

2. Dirección Regional de Mensuras Catastrales del
Departamento Norte, con sede en la ciudad de Santiago de los
Caballeros ,y competencia sobre las provincias de Santiago, La
Vega, Monseñor Nouel, Santiago Rodríguez,
Espaillat, Valverde, Puerto Plata, Montecristi y
Dajabón.

3. Dirección Regional de Mensuras Catastrales del
Departamento Noreste, con sede en la ciudad de San Francisco de
Macorís, y competencia sobre las provincias de
Samaná, María Trinidad Sánchez, Duarte,
Sánchez Ramírez y Salcedo.

2.2.5 Labor de los agrimensores en los procesos de
deslinde.

Un agrimensor localiza y toma las medidas exactas de los
límites del terreno asegurándose de que sean
iguales a la descripción que aparece en la escritura. Este
es siempre un procedimiento inteligente, ya que tanto el
comprador como el vendedor saben y están de acuerdo en lo
que se está transfiriendo, y para asegurarse de que los
límites de la propiedad están libres de cosas como
cercas, garajes o casetas.

La ley No. 108-05, sobre Registro Inmobiliario de la
República Dominicana, contiene una serie de nuevos
requisitos para realizar una operación inmobiliaria en el
país. Uno de ellos es que a partir del 4 de abril del
2009, -es decir, 2 años con posterioridad a su entrada en
vigor,- se hace necesario un procedimiento de deslinde, antes de
que la Oficina de Registro de Títulos pueda registrar
cualquier afectación o modificación de un derecho
inmobiliario, como lo sería una transferencia por venta,
sucesión o donación.

En cuanto al trabajo de campo del agrimensor
contratista, es obligación de este citar a los colindantes
o copropietarios, levantar acta en la que recoja las diferentes
opiniones y reclamos, quejas u observaciones, así como los
demás requisitos exigidos en el Reglamento General de
Mensuras Catastrales; pero la obligación principal del
agrimensor en estos trabajos es la de respetar las ocupaciones de
los copropietarios.

El agrimensor, en palabras de Santana Polanco, V. (2008,
págs. 532-533), deberá obtener por parte de los
colindantes o co-dueños la manifestación de
conformidad con los trabajos, así como la conformidad del
propietario de la porción de terreno a deslindar, el
agrimensor también tiene la obligación de someterse
a la autorización que le ha sido otorgada por la
resolución administrativa dictada por parte de la
Dirección Regional de Mensuras Catastrales. Para conocer
un poco más de este organismo máximo en lo que a
procedimientos de agrimensura y deslinde se refiere, a
continuación se detallan algunas descripciones sobre el
mismo.

La Dirección Nacional de Mensuras Catastrales es
el órgano que ofrece el soporte técnico a la
Jurisdicción Inmobiliaria en lo referente a las
operaciones técnicas de mensuras. Asimismo, está
encargado de coordinar, dirigir y regular el desenvolvimiento de
las Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales. En este
sentido, conoce el recurso superior jerárquico contra las
actuaciones de las Direcciones Regionales de Mensuras
Catastrales.

La Dirección Nacional de Mensuras Catastrales
tiene su sede en la ciudad de Santo Domingo de Guzmán,
Distrito Nacional, y se encuentra a cargo de un Director
Nacional, que es nombrado por la Suprema Corte de
Justicia.

2.2.5.1 Sobre la Mensura y los
Agrimensores.

Para que un inmueble pueda ser Registrado debe estar
correctamente determinado, ubicado e individualizado, es decir,
debe tenerse plena certeza de que el inmueble existe, de
cómo es y donde está. Es por tanto, que la mensura
catastral es el procedimiento por el cual se prueba la existencia
del inmueble, se determinan sus límites, su forma y su
ubicación; todo ello se documenta en el plano de mensura,
y una vez aprobada la mensura, el plano pasa a ser el documento
de identidad de la parcela.

Lo mismo ocurre cuando un propietario quiere subdividir,
refundir o lotificar sus inmuebles; las nuevas parcelas deben
estar correctamente determinadas, ubicadas e individualizadas.
Todas las modificaciones parcelarias deben ser hechas por
mensura, y todas las nuevas parcelas deben tener su
correspondiente documento de identidad.

Las mensuras y las modificaciones parcelarias deben ser
ejecutadas por profesionales capacitados específicamente
para ello: los agrimensores. Los agrimensores, cuando ejecutan
una mensura o una modificación parcelaria, actúan
como auxiliares de la Justicia, pasan a ser, durante la tarea,
oficiales públicos.

2.2.6 Requisitos que exige la Cooperativa San
José, sucursal de Sajona, para facilitar los
préstamos a sus clientes basados en constancias
anotadas.

 Primeramente la Cooperativa, como cualquier
institución crediticia de la República Dominicana,
de  acuerdo a la Constitución de la República,
debe de ser ciudadano dominicano, aun sea naturalizado como tal,
y por consecuencia portar documentos de identificación, es
decir  la cedula, donde se especifican los generales de cada
ciudadano.

 A partir de este requisito fundamental, el cliente
debe de poseer el título de propiedad deslindado, y si no
lo está, porque es una constancia anotada, tramitar 
los  préstamo mientras se procede al deslinde, lo
cual no es un obstáculo ni para el cliente ni para la
Cooperativa, pues su procedimiento está establecido en la
ley 108-05, de Registro Inmobiliario.

 Otro requisito es que el historial
crediticio del cliente potencial este 'limpio', es decir que sus
cuentas estén solventadas o al menos tengan un manejo
prudente.  Se debe de presentar un Estado Contable, donde se
analicen y se expongan, egresos, activos, pasivos y capital
  del cliente potencial, certificado por un Contador
Público Autorizado.Y por último, llenar la
solicitud de préstamo, donde se formaliza la
petición del préstamo, es preciso especificar que
en algunos casos la Cooperativa exige un garante, cuando solo hay
constancias anotadas y el cliente no posee los niveles de
ingresos aceptables para el monto solicitado.

2.2.7 Causas que impiden la
aprobación  de los préstamos
hipotecarios.-Cuando no existe ningún documento, es
decir, ni título de propiedad ni constancias.

–Cuando el cliente no tiene los documentos de
identificación personal, cedula y pasaporte.

-Falta de capacidad  productiva para hacer frente a
los compromisos inherentes del préstamo.

-Historial  crediticio deficiente.

2.2.8 Dificultades que se presentan en la
consecución de los préstamos
hipotecarios.

Entre las más comunes están la legitimidad
de los títulos o de las constancias anotadas, ya que a
veces cuando se presentan los certificados de no gravamen que
corresponden al título o las constancias anotadas,
aparecen hipotecas o  pagareses notariadas inscritos en los
mismos, por aparente desconocimiento de los propietarios. Otra
dificultad es la insuficiencia capacidad de repago de dichos
préstamos por los clientes. Esto debido a la poca
rentabilidad de sus inversiones o a la baja productividad 
de sus negocios.

2.2.9 Consecuencias de la no
aprobación de los préstamos 
hipotecarios.Desde el punto de vista del cliente, es
frustratorio para el mismo, pero si mantiene una actitud
consecuente con el objetivo, entonces  se procederá a
solucionar  en que se fallo y reparar el
problema.

Para la institución, es este caso la
cooperativa  Sajona, el efecto es contraproducente, ya que
su objetivo es por la naturaleza del mismo,  prestar el
dinero que  sus socios depositan para así 
refinanciar  sus proyectos.

La falta de información y el desconocimiento de
la ley 108-05, hacen difícil de los objetivo de satisfacer
estos clientes necesitados de  los prestamos, creando
problemas en los flujos de colocación y pago de interese
pasivos, originando una situación financiera de
índole interno en  la cooperativa, realmente
insostenible.

En síntesis, las consecuencias para ambos, el
cliente y la Cooperativa, seria manejable y fructífera, si
existiera la información correcta de la ley por parte del
cliente, antes de su solicitud.

2.3 Definición de
términos.

Acta de hitos y mensura: Es el documento que
acredita los hechos cumplidos por el agrimensor en la
ejecución del acto de levantamiento parcelario.

Acto de levantamiento parcelario: Es el acto de
levantamiento territorial practicado con el fin de constituir,
modificar, verificar o reconocer el estado parcelario de los
inmuebles.

Acto de levantamiento territorial: Es el conjunto
de operaciones técnicas por las cuales se obtienen y
procesan datos destinados al conocimiento del espacio territorial
y sus características.

Acto de notoriedad: Es aquel otorgado ante un
magistrado del orden

Administrativo o judicial, o ante un oficial
público, por el cual dos o más personas atestiguan
hechos que son de pública notoriedad. En materia de
tierras, al acto de notoriedad que más interesa, es aquel
en el que se reconocen a los herederos.

Carta de conformidad: Es el documento en el que
el o los propietarios o reclamantes dan su conformidad con los
trabajos realizados por el agrimensor. Registro de Títulos
en el que se acredita su estado jurídico y la vigencia del
Duplicado del Certificado de Título, haciendo constar os
asientos vigentes consignados en su Registro Complementario, al
día de su emisión. Esta certificación se
expedirá de conformidad a lo establecido en el
artículo 104 de la Ley de Registro
Inmobiliario.

Certificación de Inscripción del
Inmueble: Es el documento emitido por el Registro de
Títulos en el que se acredita la inscripción del
mismo, al día de su emisión.

Certificación de Registro de Acreedores:
Este documento es emitido por el Registro de Títulos en el
que se acredita el derecho real accesorio, cargas y
gravámenes. Sólo puede ser requerida por el
propietario del inmueble, así como por el titular o
beneficiario del derecho inscrito.

Certificación de Registro de Derechos Reales
Accesorios: Es la constancia documental de haberse inscrito
un derecho real accesorio, cargas, gravámenes así
como medidas provisionales en el Registro de Títulos a
favor del titular o beneficiario del mismo.

Certificado de Títulos: Es el documento
oficial emitido y garantizado por el Estado Dominicano, que
acredita la existencia de un derecho real de propiedad y la
titularidad sobre el mismo.

Constancia Anotada: Es el documento oficial
emitido por el Registro de Títulos que sustenta los
derechos de una o más personas sobre una porción de
parcela que no posee una designación catastral propia ni
un plano individual aprobado y registrado en la Dirección
de Mensuras.

Deslinde: Es el acto de levantamiento parcelario
realizado para constituir el estado parcelario de una parte
determinada de un terreno registrado y sustentado en una
Constancia Anotada, a fin de que su titular pueda separar su
propiedad del resto de la parcela originaria, registrar su plano
individual y obtener su Certificado de Título. El deslinde
se realiza de manera completa y en un único acto, no
pudiendo quedar restos sin deslindar.

Deslinde, etapas: El deslinde es un proceso
contradictorio que necesariamente debe conocer el Tribunal de
Jurisdicción Original. Consta de tres etapas:

a) Técnica, donde a través
de un acto de levantamiento parcelario se individualiza, ubica y
determina el terreno sobre el que se consolidará el
derecho de propiedad. Esta etapa finaliza con la
aprobación técnica de las operaciones por la
Dirección Regional de Mensuras Catastrales
territorialmente competente.

b) Judicial, donde a través de un proceso
judicial se dan las garantías necesarias para que todos
los titulares de Constancias Anotadas sobre la misma parcela y
los titulares de cargas y gravámenes sobre la misma puedan
hacer los reclamos que consideren pertinentes respecto del
deslinde en general y de la ubicación dada al terreno en
particular. Esta etapa finaliza con la sentencia de
aprobación del deslinde.

c) Registral, donde a través del
registro de los derechos que recaen sobre el inmueble, se
acredita la existencia del derecho y de la parcela. Esta etapa
finaliza con la expedición del Certificado de
Título y la habilitación del registro
complementario.

Duplicado de Certificado de Título: Es una
copia fiel y conforme del Certificado de Títulos original
que reposa en la jurisdicción inmobiliaria que posee un
valor probatorio respecto a los derechos reales que aparecen en
el mismo. Es un documento oficial emitido y garantizado por el
Estado Dominicano que acredita la existencia de un derecho real y
la titularidad sobre el mismo. Contiene una leyenda que lo
identifica como tal, además del sello del Registro de
Títulos que lo emitió y la firma del Registrador de
Títulos.

Duplicado de Certificado de Título: Es una
copia fiel y conforme del Certificado de Títulos original
que reposa en la jurisdicción inmobiliaria que posee un
valor probatorio respecto a los derechos reales que aparecen en
el mismo. Es un documento oficial emitido y garantizado por el
Estado Dominicano que acredita la existencia de un derecho real y
la titularidad sobre el mismo. Contiene una leyenda que lo
identifica como tal, además del sello del Registro de
Títulos que lo emitió y la firma del Registrador de
Títulos.

Extracto de Certificado de Títulos: Es una
copia fiel y conforme del Certificado de Títulos original
que reposa en la jurisdicción inmobiliaria que posee un
valor probatorio respecto a los derechos reales que aparecen en
el mismo, el cual es expedido a favor de cada copropietario. En
el extracto deben ser consignados todos los copropietarios y su
porcentaje de copropiedad. Contendrá una leyenda que lo
identifica como tal, la indicación del copropietario a
favor del cual se expide, además del sello del Registro de
Títulos y la firma del Registrador de
Títulos.

Georreferenciación: Es el conjunto de
operaciones técnicas destinadas a vincular de manera
biunívoca, un punto cualquiera de la superficie terrestre
con un marco de referencia convencional. Como resultado de la
georreferenciación, se asignan al punto georreferenciado
sus coordenadas geográficas o sus coordenadas planas
proyectivas generales. A través de la
georreferenciación se identifica el único lugar de
la superficie terrestre que corresponde a una parcela.

Georreferenciación por vinculación a
esquina: Es un procedimiento sencillo de
georreferenciación que no requiere de tecnología
GPS. En zonas urbanas amanzanadas, donde el Sistema de
Información Cartográfico y Parcelario de la
Dirección Nacional de Mensuras Catastrales tenga
cartografía a escala 1: 10,000 o mayor, se admite la
vinculación al sistema por relacionamiento con las
distancias a esquinas de la manzana en la que se encuentra la
parcela.

GPS: Siglas del Sistema de Posicionamiento
Global. Es un sistema de 24 satélites artificiales que
giran alrededor de la tierra, con órbitas perfectamente
conocidas y emitiendo permanentemente señales
electromagnéticas, las que pueden ser recibidas por
receptores satelitales en la superficie terrestre permitiendo
conocer con exactitud la posición del receptor, en
relación al centro de la tierra (es decir, en un sistema
geocéntrico). Suele denominarse también como GPS al
receptor satelital, aunque el término más preciso
es antena o receptor.

Hito: Es el elemento material (varilla de hierro,
pirámide o cilindro de hormigón, estaca de madera,
etc.) que materializa o monumenta un punto o vértice de
propiedad.

Hipoteca: Es un derecho real de
garantía y de realización de valor, que se
constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación
(normalmente de pago de un crédito o
préstamo) sobre un bien, (generalmente inmueble)
el cual, aunque gravado, permanece en poder de
su propietario, pudiendo el acreedor hipotecario,
en caso de que la deuda garantizada no sea satisfecha en el
plazo pactado, promover la venta forzosa del bien gravado con la
hipoteca, cualquiera que sea su titular en ese momento
(reipersecutoriedad) para, con su importe, hacerse pago del
crédito debido, hasta donde alcance el importe obtenido
con la venta forzosa promovida para la realización de los
bienes hipotecados.

Libro de Registro Complementarios, Libro, Folio:
El Libro de Registros Complementarios es el conjunto de folios
correspondiente a los originales de los Registros Complementarios
que se incorporan de forma secuencial y cronológica y se
les asigna el número de libro RC y folio RC que les
corresponde. El número de libro RC corresponde al
número asignado al libro donde esta contenido el Registro
Complementario al que se hace referencia. El folio RC corresponde
a la hoja donde se encuentra contenido el Registro Complementario
al que se hace referencia.

Localización de mejoras: Es un
procedimiento técnico por el cual se dimensionan y
vinculan las mejoras a los límites de la
parcela.

Mensura: Es un acto de levantamiento parcelario
cuyo objeto es el de constituir el estado parcelario de un
inmueble. Una definición más descriptiva es que se
trata de un conjunto de actos y operaciones por medio de los
cuales se identifica, ubica, mide, delimita, representa y
documenta un inmueble.

Nulidad: Es en derecho, una situación
genérica de invalidez del acto jurídico, que
provoca que una norma, acto jurídico, acto administrativo
o acto judicial deje de desplegar sus efectos jurídicos,
retrotrayéndose al momento de su
celebración.

Parcela: Es la extensión territorial
continua, delimitada por un polígono cerrado de
límites, objeto de un derecho de propiedad o copropiedad
registrado, cuya existencia y elementos esenciales han sido
comprobados y determinados mediante un acto de levantamiento
parcelario documentado, aprobado y registrado en la
Dirección Regional de Mensura Catastrales y en el Registro
de Títulos correspondientes.

Parcela aprobada: Es la parcela cuyo plano ha
sido aprobado técnicamente por la Dirección
Regional de Mensuras Catastrales, pero aún no ha sido
registrada en el Registro de Títulos
correspondiente.

Parcela registrada: Es la parcela cuyo plano ha
sido aprobado técnicamente por la Dirección
Regional de Mensuras Catastrales y ha sido registrada en el
Registro de Títulos correspondiente.

Parcelas complejas: Son todas las parcelas de
más de veinte mil metros cuadrados (20,000 m2) de
superficie, y las parcelas con superficie menor a veinte mil
metros (20,000 m2) sobre las que existen más de diez (10)
Constancias Anotadas sin deslindar.

Parcelas sencillas: Son aquellas parcelas con
superficie menor a veinte mil metros cuadrados (20,000 m2) sobre
las que existen diez (10) o menos Constancias Anotadas sin
deslindar.

Préstamo hipotecario. Cantidad de dinero
concedida, generalmente por una entidad financiera, a una persona
física o jurídica (prestatario), con la
garantía adicional de un bien inmueble (ej. una
vivienda).

Tasación: Determinación del valor o
precio de algo. técnicamente denominada como informe
de valoración, es un documento que suscribe un profesional
competente para hacerlo y tiene como objetivo establecer de forma
justificada el valor de un bien, de acuerdo con unos criterios
previamente establecidos y desarrollando una metodología
adecuada al fin propuesto.

Trabajos de campo: Son las actividades que el
profesional habilitado desarrolla el terreno al ejecutar un acto
de levantamiento parcelario o una división de condominio,
incluyen principalmente los trabajos de reconocimiento y
medición.

Trabajos de gabinete: Son las actividades que el
profesional habilitado desarrolla en su oficina al ejecutar un
acto de levantamiento parcelario o una división de
condominio, incluyen principalmente el procesamiento de datos,
cálculos y dibujo de planos.

CAPITULO III:

Diseño
metodológico

3.1 Tipo de
investigación.

Esta investigación es de tipo de campo y
descriptiva.

De campo, ya que se trasladó al lugar de
los hechos para la recogida de la información primaria, en
este caso clientes y analistas de crédito por ante la
Cooperativa San José, Inc.

Es descriptiva, porque utiliza una
descripción de las variables e indicadores del estudio; es
decir, se procedió a describir las características
y elemento que conforman dicha investigación.

3.2 Método de la
investigación.

En la investigación se utilizó el
método inductivo, ya que según Sampieri (2004), los
enfoques cuantitativos emplean este método, que parte del
análisis y la síntesis; es decir, se inició
con las particularidades de lo que constituye la incidencia del
deslinde en los préstamos hipotecarios de la cooperativa
San José de Sajoma; luego se analizaron y sintetizan los
contenidos de este en materia de tierras de un modo
teórico, partiendo del orden práctico para poder
asimilar su situación en la demarcación
jurídica objeto de estudio.

También se utilizó el método
deductivo, porque se partió de premisas generales a lo
particular sobre los procedimientos concernientes a los
préstamos hipotecarios.

3.3 Fuentes y técnicas para la
recolección de datos.

Se emplearon como fuentes para la recolección de
información bibliográfica: libros, revistas, tesis,
leyes, la Internet, entre otros.

Las técnicas para la recolección de datos
en esta investigación fueron la encuesta, que tiene por
instrumento principal el cuestionario, aplicado a los clientes y
especialistas en crédito dentro de la Cooperativa San
José, Inc.

Para la presentación de estos instrumentos se
realizaron mediante preguntas cerradas y abiertas a los
encuestados dando en cada una alternativas para ser respondidas
de una manera fácil y sencilla, con varias alternativas,
en la cuales el encuestado pudo seleccionar una o varias
repuestas.

3.4 Universo y muestra.

El universo seleccionado para la realización de
esta investigación son 2,200 clientes de la Cooperativa
San José de Sajoma y de 5 oficiales de crédito,
para un total de 2,205 involucrados al Departamento de
Crédito de la Cooperativa San José Inc. de
Sajoma.

La muestra fue a lazar ya que se eligió como
muestra representativa el 10 (%) por ciento del universo. Por lo
cual la muestra es de 220 clientes. Y los 5 oficiales de
crédito que representan el 100%

3.5 Criterio para la selección de la
muestra.

Se procedió a verificar las solicitudes de
préstamos aprobados y de todos los números de
éstas, se escribieron y se echaron en una funda, se
movió y se sacaron las 220. Luego durante un mes, es
decir, cuatro, durante 3 días a la semana, con un equipo
de 3 encuestadores, yendo a la cooperativa San José,
sucursal de Sajoma. Se entrevistaron los clientes que iban a
pagar sus préstamos hipotecarios, por lo cual se
tomó ese período de tiempo.

Se realizo con colaboración de los 5 oficiales de
créditos, de 9 am a 1pm, hasta completar las 220
entrevistas, acompañadas de los 5 oficiales para un total
general de 225 personas

3.6 Tratamiento de la información
obtenida.

Los datos fueron tabulados, graficados y comentados
utilizando formas estadísticas de conteos, frecuencia y
porcentaje. A los resultados obtenidos se le aplicó un
análisis e interpretación y para su mejor
comprensión se hicieron los gráficos
correspondientes. Los datos obtenidos se analizaron en
Excel.

CAPÍTULO IV:

Presentación de
los datos

4.1 Resultados del cuestionario aplicado a los
clientes de la Cooperativa San José, Inc.

Tabla No. 1 Causas para la negación de
préstamos en la Cooperativa San José solicitados
por clientes con garantías Hipotecarias amparados en
Constancias Anotadas

Fuente: Pregunta No. 1 del
cuestionario aplicado a los clientes de la Cooperativa San
José, Inc.

Gráfico No. 1- Causas para la
negación de préstamos

Fuente: Tabla No. 1.

Al cuestionar a los clientes, nos encontramos que un
porcentaje de 68% consideró todas las antes mencionadas;
es decir, por la situación económica, la falta de
conocimiento de la ley y por no estar deslindado el
terreno.

Tabla No. 2 Nivel de conocimiento de los clientes sobre
los procesos de deslinde.

Fuente: Pregunta No. 2 del
cuestionario aplicado a los clientes de la Cooperativa San
José, Inc.

Gráfico No. 2 – Nivel de
conocimiento de los clientes

Fuente: Tabla No. 2.

El nivel de conocimiento sobre el proceso de deslinde
por parte de los clientes no es del todo satisfactorio, ya que en
un 68% lo consideraron poco, mientras que en un 22% es de
ninguno.

Tabla No. 3 Mecanismos utilizados por la Cooperativa San
José, Inc., para aprobar las solicitudes de
préstamos amparados en constancias anotadas

Fuente: Pregunta No. 3 del
cuestionario aplicado a los clientes de la Cooperativa San
José, Inc.

Gráfico No. 3 – Mecanismos
utilizados

Fuente: Tabla No. 3.

Según los clientes encuestados, en un 68%
consiste en facilitarles el préstamo con la salvedad de
que deben proceder al deslinde inmediatamente.

Tabla No. 4 Consecuencias para los clientes del rechazo
de una solicitud de Préstamo con garantía
hipotecaria amparada en una Constancia Anotada

Fuente: Pregunta No. 4 del
cuestionario aplicado a los clientes de la Cooperativa San
José, Inc.

Gráfico No. 4 – Mecanismos
utilizados

Fuente: Tabla No. 4.

Cuando la Cooperativa San José rechaza una
solicitud de Préstamo con garantía Hipotecaria
amparada en una Constancia Anotada, según el 45% de los
clientes encuestados, estos solicitan más dinero del
necesario para poder realizar el deslinde, mientras que en el 35%
de los casos se refirieron al conjunto de alternativas
facilitadas en la tabla No. 4.

Tabla No. 5 Dificultades que se le presentan a los
clientes de la Cooperativa San José al solicitar un
Préstamo con garantía hipotecaria con sus terrenos
sin deslindar

Fuente: Pregunta No. 5 del
cuestionario aplicado a los clientes de la Cooperativa San
José, Inc.

Gráfico No. 5 –
Dificultades

Fuente: Tabla No. 5.

Las dificultades que se les presentan a los clientes de
la Cooperativa San José al solicitar un Préstamo
con garantía Hipotecaria con sus terrenos sin deslindar
son en un 86% dijo que los clientes no pueden realizar
ningún tipo de negociación porque sus terrenos no
están deslindados, el 14% contestó que la
Cooperativa le niega el Préstamo.

Tabla No. 6 Requisitos que la Cooperativa San
José exige a sus clientes para facilitar los
préstamos Hipotecarios, basados en constancias
anotadas.

Fuente: Pregunta No. 6 del
cuestionario aplicado a los clientes de la Cooperativa San
José, Inc.

Gráfico No. 6 –
Requisitos

Fuente: Tabla No. 6.

El 100% de los clientes encuestados estuvo de acuerdo
que los requisitos exigido por la Cooperativa son: el Certificado
de título, Deslinde, Certificación de Cargas y
Gravamen, estos son exigidos para todos los solicitantes, por lo
tanto estos requisitos son imprescindibles para los otorgamientos
de préstamos hipotecarios.

4.2 Entrevista aplicado a los encargados de
préstamos de la Cooperativa San José,
Inc.

Pregunta 1: ¿Cuales son para usted, las Causas
que han incidido en la negación de préstamos en la
Cooperativa San José solicitados por clientes con
garantías Hipotecarias amparados en Constancias
Anotadas?

Causas que han Incidido en la no aceptación de
préstamos en la Cooperativa San José solicitados
por clientes con garantías Hipotecarias amparados en
Constancias Anotadas, según los 5 oficiales de
préstamos, en un su gran mayoría es por la falta de
conocimiento de la ley, mientras que en menor causa está
la situación económica para iniciar el proceso de
deslinde. Se induce de la respuesta de los encargados de
préstamos que los clientes desconocen por completo la Ley
108-05 de Registro Inmobiliario.

Pregunta 2: ¿Cuales son para usted, los
mecanismos utilizados por la Cooperativa San José para
aprobar las solicitudes de préstamos amparados en
Constancia Anotadas?

El mecanismo utilizado por la Cooperativa San
José para aprobar las solicitudes de préstamos
amparados en Constancia Anotadas, según la opinión
de los 5 oficiales de préstamos, en un su gran
mayoría es, en base a las facilidades del préstamo
pero con la condición de que deben deslindar el terreno,
mientras que en menor cantidad dijeron que la cooperativa le
facilita un agrimensor para realizar el proceso. Se deduce que el
cliente cuando solicita un préstamo siempre solicita
más dinero del que necesita para poder deslindar el
terreno y así poder obtener su préstamo.

Pregunta 3: ¿Cuales son para usted, las
consecuencias para los clientes del rechazo de una solicitud de
Préstamo con garantía Hipotecaria amparada en una
Constancia Anotada?

Cuando la Cooperativa San José rechaza una
solicitud de Préstamo con garantía Hipotecaria
amparada en una Constancia Anotada, según la
opinión de los 5 oficiales de préstamos, en un su
gran mayoría es, que el cliente busca un socio de la
cooperativa como fiador que tengan un título deslindado,
solicita más dinero del necesario para realizar su
deslinde y solicita a la cooperativa San José que se
encargue de deslindar.

Mientras que en menor cantidad consideraron que el
cliente busca un socio de la Cooperativa como fiador porque este
si tiene un título deslindado, mientras que otro dice que
solicita más dinero del necesario para realizar su
Deslinde u otros que solicitan a la Cooperativa San José
que se encargue de Deslindar.

Queda claro que la Cooperativa San José rechaza
los préstamos basados en Constancias Anotadas porque estas
no le dan ninguna garantía jurídica sobre los
bienes inmuebles que los clientes poseen.

Pregunta 4: ¿Cuales son para usted, los
requisitos que la Cooperativa San José exige a sus
clientes para facilitar los préstamos
hipotecarios?

Los requisitos que la Cooperativa San José exige
a sus clientes para facilitar los préstamos Hipotecarios,
según la opinión de los 5 oficiales de
préstamos, en su totalidad, exige certificado de
Título, Deslinde, Certificado de no Gravamen, esto indica
que la institución se cuida al momento de realizar
préstamos ya que si no existen estas garantías
hipotecarias no se le puede prestar a ningún cliente
solicitante.

CAPÍTULO V:

Análisis e
interpretación de los resultados

Luego de observar la lectura de cada uno de los
resultados de la investigación, en este capítulo se
procede a analizar los mismos desde el punto de vista de la
opinión del sustentante de esta tesis, así como de
las diferentes opiniones emitidas por la doctrina y la
jurisprudencia.

Variable No. 1. Requisitos de la Cooperativa. Los
clientes encuestados sobre los requisitos que la Cooperativa San
José exige a sus clientes para facilitar los
préstamos Hipotecarios, el total de los clientes
encuestados estuvo de acuerdo que los requisitos exigido por la
Cooperativa son: el Certificado de titulo, Deslinde,
Certificación de Cargas y Gravamen, estos son exigidos
para todos los solicitantes, por lo tanto estos requisitos son
imprescindibles para el otorgamientos de préstamos
hipotecarios basados en Constancias Anotadas.

Los encargados de préstamos sobre los requisitos
que la Cooperativa San José exige a sus clientes para
facilitar los préstamos Hipotecarios, el total de los
encargados de préstamos contestaron que la Cooperativa San
José siempre exige, Certificado de titulo, deslinde,
certificación de Gravamen, esto indica que la
institución se cuida al momento de realizar
préstamos ya que sin ninguna garantía hipotecaria
pueden prestar a ningún cliente solicitante.

Variable No. 2. Las Causas que impiden la no
aceptación de las constancias anotadas para el
otorgamiento de préstamos en la Cooperativa San
José de Sajoma, Santiago.

Al cuestionar a los clientes de la Cooperativa San
José sobre las causas que han Incidido en la no
aceptación de préstamos en dicha Cooperativa
solicitados por clientes con garantías Hipotecarias
amparados en Constancias Anotadas. En una menor cantidad de los
encuestados contestó que por la situación
económica para iniciar el proceso de deslinde, una mediana
cantidad, expresó que la falta de conocimiento de la Ley y
en una mayor cantidad muy elevado, consideró todas las
antes mencionadas, lo que indica que, en la Cooperativa San
José para facilitar préstamos Hipotecarios lo
clientes deben cumplir con el requisito del Deslinde.

El deslinde modifica el estatus del copropietario que
sustenta sus derechos en una Constancia Anotada, con
relación al inmueble y lo convierte en propietario
individual de una parcela separada de la Parcela originaria.
Según lo establece el artículo 130 de la Ley de
Registro Inmobiliario.

Según lo expresado por los analistas de
préstamos hipotecarios de la Cooperativa san José
las principales causas que han Incidido en la no
aceptación de préstamos en la Cooperativa San
José solicitados por clientes con garantías
Hipotecarias amparados en Constancias Anotadas, en una menor
cantidad los oficiales de préstamos contesto que la
situación económica para iniciar el proceso de
deslinde, la gran mayoría dijo que falta de conocimiento
de la Ley, mientras que otros dijeron que todas las anteriores,
es decir que los encargados de préstamos consideran que
los clientes desconocen por completo la Ley 108-05 de Registro
Inmobiliario y sobre el reglamento de Mensura
Catastrales.

Variable No. 3. Dificultades que se les presentan
que se les presentan a los clientes de la Cooperativa San
José al solicitar un préstamo, poniendo en
garantía hipotecaria sus terrenos sin estar deslindados.
Dentro de las dificultades que se les presentan a los clientes de
la Cooperativa San José al solicitar un Préstamo
con garantía Hipotecaria con sus terrenos sin deslindar
son: la mayoría dijo que los clientes no pueden realizar
ningún tipo de negociación porque sus terrenos no
están deslindados, la minoría contestó que
La Cooperativa le niega el Préstamo, lo que indica que de
una u otra forma los cliente se ven imposibilitados para realizar
cualquier negociación basada en Constancias Anotadas,
debido a que las Constancias Anotadas no dan ninguna
garantía a la institución.

Variable No. 4. Consecuencias de la
aprobación de los préstamos con garantías
hipotecarias basados en constancias anotadas en la Cooperativa
San José, Inc., de Sajoma, Santiago. Al cuestionar a los
especialistas de préstamos el mecanismo utilizado por la
Cooperativa San José para aprobar las solicitudes de
préstamos amparados en Constancia Anotadas es: la
mayoría respondió que Le facilitan al cliente el
préstamo pero le dicen al cliente que debe deslindar, en
menor grado la cooperativa le facilita un agrimensor para
realizar el proceso y en igual grado dijo que todas las
anteriores, se denota que el cliente cuando solicita un
préstamo siempre solicita más dinero de lo que
necesita para poder deslindar el Terrenos y así poder
obtener su préstamo.

Conclusiones

Dando respuesta a cada uno de los objetivos y tomando
los resultados más relevantes se concluyo esta
investigación: